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一张图就看明白,到2025年悉尼房价还要涨50%

2021-10-26 来源: 华人房产 原文链接 评论7条

前言

上周一的解封,仿佛憋了很久终于可以自由呼吸一样。咱们一起,憋了108天。

但对于关注房子,考虑“大事”的朋友们来讲,此时也多了一分紧张感。市场不再半遮半掩,而是放开了舞台,在这历来最火热的季节里,火力全开。到底该不该“下场儿”呢?下场儿的下场又会怎样?

Westpec刚刚发布预测,悉尼房价今年将上涨27%。“观望还是出手”。市场就像一条龙舟。一侧坐着买家,一侧坐着卖家。Lockdown的时候,出手划船的人不多,船也偏不了太多。现在解封了,划船的人多了很多,这船会怎么走啊?一不留神,所有那些错过的时机,都成了“刻舟求剑”。

HomeOn查房直播室”里满满地坐着6位嘉宾。“观望还是出手,后疫情时代房市走向论坛”。这个话题,一两个人谈,常常会受限于各自的视角。这么多行业人士一起谈,各维度的信息都有,就比较有趣了。问题也同样聚焦:每个人都说说,悉尼House或者公寓,你觉得会涨还是跌?

一张图就看明白,到2025年悉尼房价还要涨50% - 1

嘉宾中有三人每个周末都是在马不停蹄地看房,包括行业大V万邦君、上北买家中介Leon及行业资深人士Eric,还有金融与房地产双料分析师Eli、擅长从贷款变化分析市场走向的财神Sonny。主持人HomeOn老吴,则更喜欢从数据来分析市场。其实,与解封同时到来的,还有贷款政策变化、州长更迭、国境要开放等众多重磅消息。真可谓扑朔迷离、错综复杂。每个人都从不同的视角去观察和思考,再共同分享给大家,便是这个论坛的目的。新冠都能发生,事情愈发难料。不必轻易相信别人的观点,而是把他人的观察融入自己的思考,根据自身情况来判断。

虽然论坛线上最高8000多同时在线,YouTube上也能找到1个多小时完整视频,但还有很多朋友喜欢读文字版。这里总结一下论坛的前两部分:各抒己见谈涨跌;两组图片辨市场,更全内容大家可以搜视频。

第一部分: 各抒己见谈涨跌

1、 House市场短期和中期走势观点

一张图就看明白,到2025年悉尼房价还要涨50% - 2

嘉宾们虽然论证的角度不一样,但结论方向差不多,略有不同。

Thomas与Eric观点是,2021年剩下的时间,市场基本走平,或者叫高位盘整。而明年上半年,Thomas认为受大选因素影响,政策变数大,影响走向;Eric 觉得那时候应该会小涨。10月-12月供需都放大,相互对冲机会。而本轮涨幅较小的区域,补涨机会多(哪些区域涨幅小,可以看后面的图)。

Eli从市场分析角度分享了澳洲一年来的情况:不只悉尼,所有城市都快速上涨。维州供应量放大,人口却流出,涨幅最小。昆州是人口流入最大的区域。从悉尼来来,年度放盘量和成交量还是比较低的。接下来由于放盘量提升,再加大买家对市场上涨需要一个消化时间,所以短期涨幅应该放缓。

Sonny说“春江水暖鸭先知”,他从贷款申请角度,感觉到春季购房旺季的需求被推后,最近明显感觉贷款申请数量上升。与此同时,由于近期价格上涨,投资者对房产增值的信心比较足,再结合资金成本低,所以他觉得市场还是会继续上涨。至少大家热议的APRA的信贷收紧的说法,Sonny觉得这个政策影响很小,不必及在意。这个buffer的变化幅度,远小于Broker和银行在申请和审批过程中所把握的正常变动尺度。

有丰富上北实战经验的Leon,分享了许多具体的成交案例,感觉到市场在快速上涨后,目前表现平稳。而解封之后,其他区域的买家来上北买家将大大增加。再结合历来的上学换房需求,对这个片区市场他从来不愁,并且觉得在2022年,还将稳定增长。对于高价区,贷款影响小。同时,好房子更是很抢手。

主持人HomeOn老吴对House的看法与大家差不多,今年和明年上半年可能都是盘整中适度上行吧。一方面涨得多需要缓一下,另一方面前期被压抑的,除了购房需求外,也压抑了一些放盘。放盘增多,对买家来讲,选择更多。也许是好时机。至于长期趋势,后面用图来分析。

2、 公寓市场短期和中期走势观点

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House涨了这么多,差价越来越大,同时边境又放开了,公寓的机会是不是来了?

几位嘉宾对公寓市场的看法,应该都是“谨慎乐观”吧。Thomas觉得在租金上涨的推动下,一些区域,尤其是游客多的区域,公寓价格应该上涨,但整体上不好判断;Eric判断在边境开放、学生返回的背景下,一些区域会有小高潮;Sonny相对也看好一些比较稀缺的公寓,而不是公寓非常密集的区域;Eli认为在租金回升、资金成本很低的情况下,公寓对投资客吸引力提升,应该带动一些价格上升。

在公寓上HomeOn老吴更乐观一些。在这轮上涨中,本该货币放水,推高所有房产的价格。可为什么House与公寓分化这么严重呢?主要是对疫情的恐慌和租金回报的变差。这两点目前都在发生重大变化。而与此同时,新建公寓数量大幅下降,接下来可能会发生供需不平衡,从而使公寓整体价格大幅回升。

当然,市场是不可预估的。意料之外的重大变数永远是存在的。所以刚需者,该出手就出手吧,而投资者,则永远给自己留下余地啊。

第二部分:两组图片辨市场

这一部分HomeOn老吴努力用数据和大家一起梳理两个问题:1、房价就应该一直涨吗?从大的周期角度,现在处于什么阶段,未来的上涨空间还有吗?2、此轮上涨后,相对疫情前的低点,各地方到底涨了多少?这个对判断各区域的后续潜力有帮助。

1、房价真的一直涨吗?

老吴对澳洲经济发展及保持之前的人口增长速度比较有信心。还没考虑新上任的州说4年移民200万这个大胆的主意呢。之前有香港移民、大陆投资客等分别推动了一波房价上升,但今后也同样会有类似的可能其他来源的推动力。

在这个前提下,回顾前面几个年的房价变化图。第一个是澳洲统计局ABS从1986年开始制定的悉尼House价格指数(2005年改为悉尼住房指数)30多年的变化,并补充了HomeOn统计的最新的价格变化。第二个是悉尼先驱晨报发表的自2000年开始的悉尼house和公寓分别的中位价变化。

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图1、1986年开始,悉尼房价指数的变化

图中横向每个格代表5年。每隔5年统计一下十年的房价变化。第一个图,从1986年开始,分别以1986、1991、1996、2001、2006为起点,看十年后房价涨幅,在70%至130%中间变化。与十年翻一番差不多。再看第二个图,2000年、2005、2010为起点看十年后House和公寓中位价变化,House基本都是90%的涨幅。公寓低一些,65-85%(但公寓的租金回报率高)。

房价上涨,是经济向前发展的体现,也是推动经济的手段。未来经济和人口大趋势不变,那房价仍应该同样向前。

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图2:2000年开始,悉尼House和公寓中位价的变化

就象图2上面写的一样,如果House保持十年90%的增长,那2025年悉尼House中位价应该是$1.92m。当前为$1.31m,再涨46%。

如果公寓按低点65%涨幅算,2025年应该是$1.16m左右。当前是$0.75,再涨55%。

从大的周期来看,House处于房价盘整后上涨的初期,而公寓似乎处于长长的盘整周期的最后了。

见仁见智,大家可以一起讨论。当这些数据整理出来的时候,的确帮咱们梳理出了未来的大致走向。

2、从本轮上涨来看,机会在哪里?

这部分会放两个重要的图,都是HomeOn原创的。基本上疫情前的2018和2019年,是房价调整的低点,之后2019年8月开始,市场开始反弹了。只是在2020年3月疫情来袭后,市场被一下子打乱了。所以2018、19年各区域的低点价位,基本上就是疫情前房价盘整的低点,本轮上涨的起点。所以HomeOn选择每个Suburb 2018和2019年中位价中较低的一个,做为本轮的起点。将当前的中位价与此低点相比,看涨幅。并按成交量占比,折算为每个council的涨幅。

两个图分别是house和公寓的涨幅图。

对于House,涨得慢的,可能有补涨的机会;而涨得快,要分析其背后是否有根本性的推动力是否与之匹配。比如交通改善,或者人们居住观念的根本性改变等等。比如图中的紫色区域,北海滩、上北、东边海边。疫情推动人们去环境更好的地方,同时对于富豪阶层来讲,也愿意为房子花更多钱。北海难还有未来交通改善的利好。在后疫情时代,一些由于疫情而被阶段性强化的需求,会逐渐恢复正常水平。而也会有一些需求变化,固定下来了,比如更多时间在家办公等等。

上面分析只是举例。紫色、红色、橙色、黄色,你的菜在哪里?可以再对比全城情况自己分析分析。

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图3:与疫情前低点相比,各Council的House价格涨幅

对于公寓,北海滩一枝独秀,而同时Mosman、Fairfield、Liverpool却有所下降。但整体上,显现出中心区域率先反弹的架式。而整体涨幅是很小,公寓市场已经将近五年没有明显上涨了。你觉得,有没有机会,机会在哪里?

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图4:与疫情前低点相比,各Council的公寓价格涨幅

结语

观众们对于这个论坛都比较认可,给予了很高评价。HomeOn和查房直播室,就是要把真实的思考,与需要的人分享。解封,我们又都可以自由活动了。阳光灿烂,一望无际的蓝天白云绿树。这样一个美丽的城市,值得我们去探索,去挖掘,去发现它的无尽魅力。

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今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(7)
dage
dage 2021-10-26 回复
肯定会的 到那时候 工资已经用麻袋背了
悉尼小白熊鞋子包包清洁修复
悉尼小白熊鞋子包包清洁修复 2021-11-01 回复
买不起啊买不起
文森森
文森森 2021-10-26 回复
COVID-19 让政府发钱,引发通胀
土澳居民nB8dh
土澳居民nB8dh 2021-11-01 回复
有价无市!
土澳居民nB8dh
土澳居民nB8dh 2021-11-01 回复
这都是地产商在发疯,到那时地产商通通到天国发展了!!😂😂


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