四大行升息改变游戏规则 澳洲房市挥别欢宴

上周末，墨尔本大部分地区和悉尼的内城及东部郊区房产清拍率约在70%水平，然而在悉尼西北则跌破了30%。有分析告诫称推升房价的两大因素之一——银行信贷（另一大因素是供应短缺）全面收紧将会改变房地产市场图景。
 
今年早些时候，如果想要买套房，无论是自住还是投资，银行会铺开红毯相迎，因为他们通过房贷所获资本回报甚丰，且正积极抢夺市场份额。那时，银行的蓝筹客户往往可以协商得到远低于广告水平的优惠利率。
 
随后在监管方压力之下，各行针对投资性房贷的政策开始收紧，包括提升房贷按金和按揭利率。由于大银行注意焦点仍放在市场份额上，他们转而向自住房贷款者提出更具吸引力的利率条件，对于优质客户的房贷折扣（较广告）可至1%。
 
然而进入10月，尤其是在上周，为应对澳审慎监管局在资本金方面的要求，短短十几天内澳洲四大行尽皆宣布现有贷款利率上调，最高升幅达0.2%。此前提供的折扣或取消或者大幅缩减。这意味着，对于大部分按揭者而言，升幅在0.8%-1%，最极端情况下新批房贷利率升幅达到1.2%。
 
知名市场观察人士Robert Gottliebsen在一份最新评论中指出，投资性与自住性房贷双双收紧，这种基础性因素变化带来的影响尚没有受到足够关注，但从Baulkham Hills 到 Epping区，当地居民对于游戏规则的改变已经有所体会。
 
是否可以预期未来这场源自悉尼西北的瘫软“病症”会向更大范围蔓延？
 
在Robert Gottliebsen看来，监管环境的变化使得四大行关注点转移，且心意坚决——对他们而言，联合占有80%的市场份额已然足以保障盈利水平。较小银行无需增加资本储备，可以提供更具吸引力的房贷产品，但其竞争力有限不足以刺激大银行作出调整。因此至少近期内银行升息对房市的影响还将在一些地区展现。
 
官息与房贷利率仍将产生微妙制衡作用。房市降温，意味着央行宽松余地加大。如果澳储行选择再度降息（目前市场预测年前会降息一次），巨大利润当前银行有很强的意愿来保持高利率的新模式，不跟随央行下调房贷利率。但是，他们或将面临来自特恩布尔政府的政治攻讦，这点是四大行需要慎重考虑的。另外，Robert Gottliebsen认为，澳洲银行自身最不希望看到的应该是房市崩塌，这将造成高额坏账。
 
综合以上种种，近期房贷利率的调整会影响到一些地区，但不会造成大范围崩盘。只是——房贷利率的提升将会使得大幅度、大范围的房产升值势头中止。

Robert Gottliebsen指出，除非经济景况恶化导致失业率上升，或者中国买家大举撤离，澳洲房市不会大滑坡。而支撑房价另外一个重要的隐藏因素在于，退休基金的投机性买入，股市波动性上升正促使许多澳洲人寻求借由负扣税和房产投资来支持退休生活。
 
在业界看来，四大行加息似乎宣告澳洲房市挥别狂涨时光，步入稳增的新时期。

26日，澳大利亚最大上市房地产开发商Stockland总裁马克·斯坦纳（Mark Steinert）在投资者说明会上表示，经历过两年疯狂上涨之后，悉尼墨尔本房地产市场将保持温和增长，房价涨幅会回落至正常水平。据斯坦纳评析，澳洲房市发展势头仍不均衡，布里斯班房市有所改善，墨尔本增长型地带房市走势强健，珀斯房市一如预期继续放缓。
 
Stockland向市场表示首季度业绩“强劲”，确认可以达到本财年完成6000套房产结算的既定目标，每股盈利增幅预计在6-7.5%之间。
 
Stockland正在尝试房地产组合多元化，包括开发中密度和联排住宅，并将注意力向增长型走廊地带转移，如悉尼的 Elara和墨尔本Ivanhoe，两地销售额均有稳固增长。斯坦纳透露，Stockland正找寻资本合伙人，扩展退休、住宅和商业地产项目。
 
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