如何实现房地产投资的理想状态“以房养房”?
2014-10-13
来源:
今日澳洲
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投资是致富的必经之路,而地产投资又是在澳洲诸多投资项目中的最佳选择之一。那么,如何实现地产投资的理想状态“以房养房”呢?
以房养房
首先,地产投资和任何投资一样,需要一定的资金投入。没有本钱就不叫投资了。即便是做生意,也需要一定的资金投入,并且还会有房租,人工,水电费等各项运营成本。地产投资就象一个生意,首先需要投入一定的首期。为了做得稳健一些,可以投入房价的30%作为首期,其余70%向银行借贷;做得积极一些,可以只投入20%的首期,80%都利用银行贷款;做得巧妙些,还可以只付10%订金买入楼花,等房子建好后再付第二个10%首期和80%贷款利息,用现在的钱购买几年后的房产,无成本享受建房阶段的增值。
其次拿到房后需要一定的运营费用来养住房产。因为住宅类物业,租金通常与贷款利息差不太多。目前澳洲住宅的年租金回报5.5%左右,一套50万的房子每年可带来2.75万澳元的租金收入(澳洲的空置率在2.2%左右,出租从来不是什么问题)。而目前贷款利息在6.3%左右,贷款40万一年的利息大约2.52万元,基本持平。
如果只分析到这儿,你肯定会说:这不是个不赚钱的生意吗?而很多人就是忽略了地产投资的最终目的――增值,因为只是停留在计算租金,利息,退税,杂费了,怎么算也不怎么赚钱,不敢行动,错失机会。一个可以稳定增值的房产,更容易实现以房养房。因为通过澳洲政策再贷款,不用卖房就可以把增值变现,成为房租之外另一个养房的资金来源。也就是说有限的资金可以连续投资多套房产,享受多套带来的增值收益。
由此可见,在房产投资中,租金赚的是小钱,但却是现钱;增值赚的是期钱,但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡:用房租养住房子,以时间换增值。正像我的一位会计师朋友所说的,如果有房产可以做到正向现金收入,也就是租金收入大于贷款利息,这样的房子“有多少买多少”。
(搜房)
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