海外购房指南：8大热门国家购房流程全解析

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

房价持续上涨，国内限制政策不断出台，不过中国人买房的热情不减。国内房产投资空间变小，国人把目光转向了海外房产市场，其中不乏我们熟知的公众人物。购房移民、投资移民、以房养学、以租养房……您可能有海外置业的意向，向往海外悠然自在的生活，但是海外购房怎么购、需要准备哪些材料，这些是许多投资者的疑问。下面小编为您解析海外7国购房流程。

澳大利亚

外国人投资澳洲房地产，申请人需要先向澳大利亚海外投资审理委员会（FIRB）提出申请，在得到批准后方可购买，通常申请时间为30-90天。

根据购买者身份不同（绿卡PR/临时居民或是外国人），所允许购买物业的类型不同，购买手续和程序也各不相同。外国人在澳大利亚投资只可以购买新房（新房分现房和期房）。

简单的来说有以下几个步骤：

1.确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代理律师；

2.代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨；

3.代理律师确认合同条款，购房者和房产中介（real estate agent）或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订；

4.在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备；

5.与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户；

6.交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

美国

1.查阅房源信息

美国房地产市场是透明的，房源信息海量，买家很容易“货比多家”，筛选到合适的房子，把握到市场价格水平。房地产经纪人难以“食价”。您可以通过互联网、报刊等途径了解房源信息。

2.委托经纪人

买方和卖方分别委托房地产经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受买卖双方的委托。否则，按照法律规定，经纪人须向双方申明自己代表谁，并取得同意。委托经纪人要签独家代理合同，6个月内房屋不得再委托其他人。如果买卖双方撇开经纪人私下交易，要承担法律责任。

卖方委托经纪人卖房，交钥匙给经纪人，经纪人便发布信息上网，把房地产经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有房地产经纪人协会发的“密码钥匙”，带买方看房时用“密码钥匙”开启“钥匙箱”取出房屋钥匙。谁用“密码钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后，买方经纪人留下名片在屋里。

3.带客户看房（睇楼）

买家把有关需求告诉经纪人，同时到银行申请贷款，得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就会联系预约看房，或和买家一起到对外开放（open house）的房屋看房。

4.报价

卖方报价在网上公布。若买家有意购买，买方经纪人便在规定时间内填写有关表格并报价（报价要约），连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可以根据房屋质量和市场竞争程度,对卖方报价进行还价。

5.验房

一旦卖方确定某一买家后，买家须在5天内委托律师草拟、审阅买卖合同，同时可委托有执业牌照（经过考试并通过认证）的验房师查验房屋。验房师仔细查验房屋的各种技术状况，出具验房报告（有些可详细至40多页）给买家。

6.交款

一旦买卖确定下来，卖家会指定一家中介公司（委托付款服务，英文名称为escrow service）接收款项。买家首付与银行贷款都汇到该公司，该公司会把钱偿还房屋的债务，支付保险、律师、双方经纪人佣金（加州各3%，共6%；芝加哥是各2.5%，共5%；可浮动。均由卖方出）、卖方，等等。该中介公司的收费是每宗交易3-4千元。这项业务在美国东部是委托律师做的。

在整个交易过程，买家与卖方是不会见面的，只是与经纪人接触。严密的制度设计，双方经纪人、银行、验房师、中介公司、律师各司其责，保证了买卖双方权益，公平合理，很有效率。

日本

先由司法书士来确认卖主的身份，房产权利证书，印鉴证明书等相关材料。并让卖主填写委托司法书士办理房屋所有权移交买主的委任书。

有司法书士确认买主的身份，住民登录情况，并让买主填写委托司法书士办理房屋所有权移交买主的委任书。

上记确认后，清算并由买主支付买卖合约的相关未付金额。这里包括买卖价格的剩余金，房地产中介手续费，名义变更的登记税金和支付司法书士的报酬，固定资产税和都市计划税的清算，物业管理费和修缮积立金的清算等。

由卖主交给买主买卖房子的钥匙。从即刻起买主即是此房的所有者。

为了避免以后发生纠纷，房地产中介公司会请买卖双方签署「不动产买卖完了确认书」，并交给买卖双方各一份。

泰国

购买者最好先实地考察选中的物业。购买者可以对家具和设施有一个客观的印象。考察周围的配套设施和公共场所.更精明的购买者还会考察物业的维修记录和风水朝向等等。

物业中介的基本职责是找到一个购买者并对卖方的物业满意.卖方有任何优惠政策,中介都迅速告知购买者.中介为保证双方达成协议.将监督所有谈判.如果直接面对开发商,虽然在现金市场能够获得一些折扣,大多数价格是固定的,而让步通常都是在本来就是免费的空调和家具等方面的.因此,如果不是十分熟悉情况的,通常是卖方单方面得到了利益.

一旦双方在价格上达成一致,律师才开始介入。一些中介自己负责合同和纸上作业. 但最好是自己雇一个律师,以保证能独立安排自己的利益.另一方面,也防止本地律师可能要求中介给一笔佣金,来建议当事人签定购买合同. 通常,律师草拟一份合同,雇一个测量员检查土地记录等.如果每个部分与合同相符,就可以签署合同和转帐了.一般首期只支付房款的10%,合同上应该规定的.这笔钱可以被视为押金.如果买方违约没有按期付款,该笔押金可能被没收. 合同里一般会规定付款时间,通常是30-90天内付完全款..当然提前付完是没人有意见的.如果是直接和开发商签定的合约,付款期限还可以商量,分成几个月或者几年都可以.尤其是那种在建的楼盘。

在合同规定的付款日期,双方或者律师一起去土地厅去办理土地国户手续.与此同时,所有合同余款都在此时结帐并开据收据以证明买卖生效.说是一天完成过户手续,实际上,如果土地厅官员不忙的话,一个小时就完成了.购买者就成了新业主了!

希腊

1.与房东签订购房协议，预付10%订金。

2.到税务处缴纳税金（房产税11%）。

3.公证处签订正式购房合同。交付全部费用；获得房屋使用权。

4.获取正式合同到土地房管局交换土地房屋证书。

5.到当地政府登记房屋使用权。

6.更换水费、电费、电话、煤气等更名手续。

7.房屋中介费2%，律师费1.5%，公证费1.5% ，土地管理证1% 。

韩国

1.签合同

外国人在入境前，先要准备的文件有外国居住确认证、地址确认书等。外国企业在入境前,先要准备的文件有合法公司证件和地址确认书等。为在韩购买房地产而携带巨额资金的境外居住外国人，应向外汇银行注册这笔资金。所需的文件有买卖合同书、调查报告书、共用地评价确认书、房地产登记书等。出售房地产的个人，应向当地收款银行申报从韩国汇出的资金。

2.付款结算

境外居住的外国人在购房后60天内，应向房屋所属的区政府土地登记科申请注册。所需文件有买卖合同书、土地账本等。

3.为注册土地，应申请注册号码。

境外居住外国人：持土地取得证、护照到各区的入境管理所进行注册。

境外外国企业：持土地取得证、本国发行的认证书，到土地所属地区的市、郡、区政府土地登记课进行注册。

个人或企业在支付差价后60天内，应向房屋所属的区政府提出所有权更改申请。所需文件有地址确认书、注册证、注册申请书、买卖合同书与土地账本。

葡萄牙

1.承兑购销合同

一旦卖方已同意出售价格，双方将签署一份所谓承兑购销合同（contrato de promessa de compra e- 葡萄牙语）买方需要支付约10％的同意购买价格作为定金。支付的金额会可根据价格，位置等因素而有所不同。

2 尽职调查

当决定房产的选择后，你的律师将会接触必要的部门，以验证相关法律文件并检查该物业目前的一切状况。在签署承兑购销合同后到完成购房的过程中，相关文件地方将从相关部门中获取并准备好最后的购房合同。

房产登记证

律师会从土地注册处(Conservatória do Registo Perdial)确认房产的拥有权，没有其他人有这些权利并确认是否有欠费和抵押贷款。律师将会要求登记证书，这将说明此房产的法律历史和拥有权证明。登记证是在公证处完成购房的必须文件。

房产税务文件(Caderneta Perdial)

在地方税务机关获取物业税的文件。此官方的税务文件证明房产财政状况，目前房东的税号，房产的介绍和此房产的税号。

使用许可

从本地市政厅索取的使用许可证。在这份文件中你可以检查到该物业是否有建筑许可批准。

英国

1.根据本身的购房目的及财务状况，挑选适合的房源，选好楼盘。

2.确定交易，如需贷款，提供贷款所需资料。

3.首付款：在缴纳定金后的21天之内，买方需缴纳房屋总价款的10%作为房屋首付款支付给买方律师。

4.交换合同：双方律师代表完成合同的签订/交换工作。买方律师将向卖方律师支付购房款的余款，完成产权证书和房屋钥匙的移交工作。

5.产权过户：合同完成之后，卖方将向买方律师移交产权证书。在缴纳印花税之后，申请土地所有权登记。完成登记之后，土地登记部门出局土地证书，确认买方现为房产所有人。

（搜房）

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