这两座西部城市，向二手房出手了！

本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

昨晚，两大热门二线城市，齐齐对二手房动手了！

一个是西安，公布接下来要建立二手房指导价机制。

一个是成都，公示第二批286个小区二手房指导价格！

一日之间，两大城市加紧二手房指导价落地，属于二线城市的最严调控来了？

具体什么情况，我们一一来看。

01

首先是西安。

6月末，就有粉丝朋友留言问我，说西安有风声要推进二手房指导价，问我当下是否是西安的买入时机。

作为传言，不太确定也不好大肆张扬。没想到啊，这位朋友竟真是个预言家。

前天，西安各大平台的二手房价格已经悄悄被抹去。昨晚，住建部正式发文，建立二手房指导价机制！

不过，这次只是通知，各大小区具体成交指导价格，还要再等等。

根据目前公告，基本可以确定4大关键信息：

1、指导价以小区为单位，形成具体参考价格。

这点没啥疑问，哪怕是同板块，品质和楼龄不同，房价表现往往也天差地别，一小区一价，调控更加精准，深圳和成都也是这么做的。

2、中介禁止用“学区房”炒作房价。

西安也属于多校划片的24个重点城市，北京示范落地，西安自然也要表表忠心，只不过目前还是只是在二手房规范上。

3、银行大概率会按指导价发放贷款。

通知中提及，涉及二手房交易的有关机构，要参考二手房指导价，稳定市场预期。差不多等于写明直说，银行，务必要将二手指导价当回事！

4、中介开启自查，下架过往高价房源，这点是常规操作。

可以确定的是，西安二手房指导价政策，是绝对的学深圳！

西安二手房，即将进入严监管模式，迈入闭眼买房时代。

至于强度如何，未来究竟如何落地？

深圳或许有些特殊，不好参照。

眼前的成都，就是最佳学习范本！

02

成都，这次公布的是第二批小区二手房指导价。

早在5月28日，成都已经公布过201个小区的指导价格。

昨晚，再次增加286个小区。

一共487个小区，几乎涵盖目前大成都所有中心区域，不仅是传统市区，连2-3圈层板块全部囊括在内，青白江区4字头小区都榜上有名。

至于指导价格，各区域热门板块基本是成交价7-8折！

我看了看这次增加的小区，与第一批的力度基本持平，热门板块依旧保持在成交价7-8成左右。

天府新城这次集中在锦江生态带、南湖和华阳板块，锦江生态带差价能去到24%，大热的商务区核心秦皇寺还是没有囊括在内，估计还得等下一批。

金融城依旧是成都楼市的天花板，39300是官方认可的成都房价顶点。

差价最大的还是麓湖，成交价指导价差价能有1.8w，跌幅高达32%，再加上板块都是别墅区，面积不可能小，套均差价300万不是夸张。

按着这份指导价买，基本可以知道各大小区价值排序，也为不少板块正了明。

7-8成的控制力度，不算弱了，毕竟，深圳热门西部指导价控制整体幅度也就在6-7成。

成都出手，并没有大幅降低调控力度，深圳打10分，成都也有9分力度。

而这，极有可能就是，接下来主流二线城市调控的基调！

其实，成都、西安相继出手，已经说明当下楼市的一个重要信号：

那就是，二线城市也不能涨了。

继续涨，就是深圳这样的最强家法伺候。

看看深圳、成都、西安，如果要说这三大城市有何共性？

那就是这三大城市，都不消停。越是调控，越是大涨！

深圳715政策调控之后，房价依旧没有打住，所以只能出台二手房指导价稳预期。

西安330政策之后，也是一样。5月结束，我整理房价地图的时候，有被震惊到，调控后，西安依旧有环比10%的涨幅，当真是调控了个寂寞。

成都就更是了，已经火了两年，今年势头依旧没打住。这三个城市，相继成为二手指导价落地城市，指向性已经非常明显。

下一个城市是谁？

我认为最大概率就是合肥。

上个月合肥二手房房价有所反弹，涨幅依旧不小，调控基本可以判断无效。合肥极有可能就是下一个整治对象，各位谨慎，合肥不要追高了。

而回到西安和成都，现成的作业就放在这里，我猜西安大概率还是参考的。

指导价控制幅度不会太弱，这是政治正确。但采取的手段可能会有回缓，分批放出指导价小区确实是不错的回缓方式。

不过此刻，大家更关注应该是：

二手指导价落地之后，西安、成都楼市何去何从？房价真的会降吗？

03

就深圳与成都，目前的市场情况来看：

二手指导价落地，楼市还有漫长的博弈期，短期想要降房价，并没有那么简单。

无论是成都，还是深圳，目前成交量已经在跌了，但悲观的是，价格依旧稳定，深圳甚至还在逆势涨动。

上个月，深圳二手房成交量已经跌破警戒值3000，成交量只有2500套了，但是业主还在坚持。

昨天，雪莉咨询了西部某项目，气个半死。西乡某项目，即不靠地铁，楼龄也不算新，指导价345万，实际卖600万，这找谁说理去。

成都，距离第一批小区出台指导价已经1个多月，6月，成都二手成交同样跌半，2886套基本也回到去年年末水平。

并且，由于市场价大多高于指导价，不得挂牌显示，贝壳挂牌量也由高峰期13w套，跌至10万以内。

挂牌量与成交量齐跌，但成交价就是不见下跌。

从刚刚过去的6月来看，成都二手房价还在攀升，完全没有打住的势头。

不得不感慨，楼市有时候就是如此耍流氓，涨的时候蹭蹭上涨，大幅迈进。

跌的时候，一定是横盘在先，量先走低，市场博弈，业主才能松口，市场价格才能慢慢慢慢回归。

西安的具体价格还要等落地，若无意外，西安、成都，接下来大概率要进入横盘博弈期，我认为完全可以等到四季度再考虑是否入场。

尤其是西安楼市，在330政策之后，二手成交量已经下跌，低于8000的月均套数。目前市场主要问题是核心缺地，二手价高，新盘限价，倒挂摇号依旧非常火热。

但随着二手指导价入市，再加上目前二手房贷款紧张，西安二手市场可能反应更加敏锐，二手房价格回缓，更加迅速进入横盘期。

而如果你此刻着急买房，最需要考虑的是你的板块与指导价差距够不够大。

10%幅度内，其实不用等待市场博弈，本身炒作氛围不足，价值比较稳定，早买早踏实。

超过10%，就要慎重了，这表明板块过去一年房价上涨幅度有些大了，最好还是等市场再飞一会，再做把握！

此刻楼市分外明了：

提高银行利率、银行二手停贷，新房限价，二手房指导价！