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北京从供地开始全面限房价 未来将上市一批“新限价房”

2017-09-18 来源: 财新网 原文链接 评论0条

【财新网】(记者 黄子懿)北京控制房价从土地出让做起。据财新记者整理,2017年以来,北京已成交和正挂牌的所有商品住宅地块,均实施了“限房价、控地价”的出让方式,规定了未来的销售均价和最高售价。

以9月1日北京挂出的三块住宅用地为例。位于通州西集镇西集村的地块是自住房用地,本身就限定了房价。位于海淀区西道口、亦庄河西地区的两块商品住宅地块都采取了“限房价”竞拍方式。其中,亦庄地块要求出让宗地中商品住房销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米;海淀西道口则要求销售均价不超过85373元/平方米,且最高单价不得超过89642元/平方米。

2016年“9·30”新政后,北京首推“限房价”地块,于10月13日发布四宗地块的出让补充公告,明确这四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让。2017年,这一方式成为主流。财新记者根据北京市规土委公告统计,2017年以来,北京共出让(含已挂牌)住宅用地49宗,“限房价、控地价”地块已有29宗成交,其余地块均为自住房用地。

“限房价、控地价”模式下,挂牌出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例;同时,还设定有企业自持商品住房面积预设比例,当竞拍达到设定的预设比例时,转入竞争高标准商品住宅建设方案。

中原地产首席分析师张大伟认为,这是北京落实房价调控的系列政策之一。“从价格管控角度来说,这是效果会最明显的一个办法。”北京正加大中小户型房源供给,满足中低端需求。

部分地块出现了限价之后销售价低于现有二手住宅售价的情况。以8月18日开始挂牌的丰台区西局村地块为例,商品住房销售均价不超过77800元/平方米,且最高销售单价不得超过81690元/平方米。而其紧邻的中端的保利百合小区,二手房售价已超8万元/平方米,高端的西宸原著小区则超过10万/平方米。

张大伟表示,因为地价、房价都设定了透明的上限,如此一来,开发商想要盈利只有压缩成本,同时挖掘地下空间做商业增值。“未来开发商可能就不存在产品的竞争了,而是成本管理、成本控制能力的竞争,开发商就变成精算商了。”张大伟说。

至于对楼市价格走向的影响,张大伟表示,核心在于看起供给量。“我们整理过自住房的供给量。从过去几年看,在供应量大的时候,特别是14年,市场调控效果非常好,但后面供应量有所减少的时候,楼市价格又涨起来了。”

有业内人士认为,限定房价或增大权力寻租风险。对此,张大伟认为,如果供给量足够大,市场按照防投资炒作的调控路线走,能降低“限价房”权力寻租的可能性。“供应量足够大的话,价格会上涨的预期会更低。”

根据《北京市2017-2012年及2017年度住宅用地供应计划》,2017年-2021年,北京计划建设住房150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。五年间,住宅用地计划供应6000公顷,其中,普通商品房2450公顷(40.8%),自住房1020公顷(17%),定向安置房1230公顷(20.5%),租赁住房1300公顷(21.7%)。■

关键词: 购房二手房房产
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